정부는 2026년 8월 3일 실거주 1주택자는 보호하면서 고가주택과 비거주 주택에 대한 과세는 강화하는 내용의 부동산 세제개편안을 발표했습니다. 이번 개편은 종합부동산세와 양도소득세의 기준을 주택 수에서 주택 가액과 실제 거주 여부 중심으로 바꾸는 데 초점이 맞춰져 있습니다.
1. 거래 회복과 미분양 증가가 함께 나타난 2026년 주택시장
국토교통부가 발표한 2026년 6월 전국 주택 매매거래량은 6만8,819건으로 5월보다 3.5% 증가했지만 2025년 6월과 비교하면 6.8% 감소했습니다. 같은 달 전국 미분양 주택은 6만7,464호로 전월보다 3.4% 늘었고, 준공 후에도 팔리지 않은 주택은 2만9,786호로 1.5% 증가했습니다. 2026년 6월 전국 아파트 1순위 평균 청약경쟁률도 5.90대 1로 2025년 6월의 11.41대 1보다 크게 낮아졌으며, 분양 단지 27곳 가운데 12곳은 모집 가구 수를 채우지 못했습니다. 수도권 일부 지역의 가격은 오르는 반면 지방과 신규 분양시장의 부담은 이어지는 상황에서 보유 목적과 실거주 여부를 구분하는 세제 조정이 추진된 것입니다.
2. 주택 수보다 가격과 거주 여부가 중요해집니다
이번 개편안은 집을 몇 채 가지고 있는지만 따지던 기존 방식에서 벗어나 보유 주택의 가액과 실제 거주 여부를 함께 반영하는 방향으로 설계됐습니다. 같은 1주택자라도 본인이 거주하는 주택과 임대하거나 비워둔 주택의 종부세 공제 조건이 달라지고, 다주택자도 거주 주택과 비거주 주택의 가치에 따라 세 부담이 달라질 수 있습니다. 정부는 서민·중산층의 실거주 1주택은 보호하되 고가주택과 비거주 주택, 다주택에 집중됐던 세제 혜택은 축소한다는 원칙을 제시했습니다. 따라서 앞으로는 주택 수만 확인하기보다 각 주택의 공시가격과 실제 거주 기간을 구분해 관리할 필요가 있습니다.
3. 실거주 1주택자의 종부세 공제 확대
실제로 거주하는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라 시가 약 20억원 이하의 주택은 종부세 과세 대상에서 제외될 전망입니다. 정부는 시가 약 20억~30억원의 실거주 1주택자는 세 부담을 낮추고, 30억~40억원대는 세액 변화를 최소화하면서 40억~50억원을 넘어가는 고가주택은 부담을 높이겠다고 밝혔습니다. 2026년 7월 KB부동산 조사에서 서울 아파트 평균 매매가격은 15억9,490만원, 중위가격은 12억7,583만원으로 집계돼 지역과 단지에 따라 개편 효과가 다르게 나타날 가능성이 있습니다. 종부세 과세 여부는 실제 거래가격이 아닌 공시가격과 공제 조건을 기준으로 판단하므로 시세만 보고 세금을 예상해서는 안 됩니다.
4. 비거주 주택과 다주택자는 부담이 커질 수 있습니다
거주하지 않는 1주택과 여러 채의 주택을 보유한 사람에게는 종부세 기본공제 혜택을 줄이는 방향이 적용될 예정입니다. 특히 본인이 거주하는 주택보다 임대하거나 보유만 하고 있는 주택의 가액이 크다면 개편 이후 과세표준과 예상 세액을 다시 계산해야 합니다. 종부세 개편은 2027년부터 단계적으로 시행될 예정이어서 개별 주택의 공시가격과 거주 상태에 따라 부담 증가 시점도 달라질 수 있습니다. 임대주택을 여러 채 보유했다면 단순히 전체 주택 수를 기준으로 판단하지 말고 주택별 가격과 사용 현황을 구분해 살펴보는 것이 중요합니다.
5. 양도세 공제는 보유보다 실거주 중심으로 변경
1세대 1주택 장기보유특별공제는 주택을 오래 보유했다는 사실보다 실제로 얼마나 오래 거주했는지를 더 중요하게 반영하는 방식으로 바뀝니다. 실거주 1주택자의 최대 공제율 80%는 유지되지만 양도차익이 큰 주택에는 장기보유특별공제 금액 한도가 새로 적용될 예정입니다. 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도세 기본공제는 연 250만원에서 2,500만원으로 10배 확대되고, 65세 이상 고령자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 최대 50%, 5억원까지 감면받을 수 있습니다. 다주택자가 보유 주택을 정리할 수 있도록 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화할 계획입니다.
6. 시행 시기와 매도 계획을 함께 확인해야 합니다
종부세 관련 개편은 2027년부터 단계적으로 적용되고, 양도세 개편은 1년의 유예기간을 거쳐 2028년부터 시행될 예정입니다. 다만 2026년 8월 3일 발표된 내용은 세제개편안이므로 국회에서 관련 세법을 심의하는 과정에서 세율과 공제 조건, 시행 시기가 일부 변경될 가능성이 있습니다. 주택을 매도하거나 증여할 계획이라면 공시가격, 취득가액, 실제 거주 기간, 수리비와 중개보수 등 필요경비, 조정대상지역 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 다주택자는 한 채를 먼저 매도했을 때 남은 주택의 과세 조건까지 달라질 수 있으므로 최종 개정 법률이 확정된 뒤 주택별 예상 세금을 비교하는 것이 안전합니다.
