2026년 8월 3일 발표된 부동산 세제개편안은 주택을 몇 채 보유했는지만 따지기보다 보유 주택의 가격과 실제 거주 여부를 과세에 더 적극적으로 반영하는 것이 핵심입니다. 실거주 1주택자는 일부 부담이 줄어들 수 있지만 비거주 주택과 다주택, 양도차익이 큰 초고가 주택은 세금이 늘어날 가능성이 있어 보유자별 대응이 달라질 것으로 보입니다.
1. 주택 수보다 실제 거주 여부가 중요해진 이유
기존 부동산 세제는 주택 수와 보유기간이 세금에 미치는 영향이 컸지만 이번 개편안은 실거주 여부와 보유 주택가액을 더욱 중요하게 반영했습니다. 정부는 실거주 중인 1세대 1주택자를 보호하면서 거주하지 않는 고가주택과 투자용 다주택에 집중된 공제 혜택을 줄이겠다는 방향을 제시했습니다. 이에 따라 가격이 비슷한 주택이라도 소유자가 실제로 거주하는지, 임대 또는 투자 목적으로 보유하는지에 따라 양도세와 종부세 차이가 커질 수 있습니다. 아직 정부가 발표한 개편안 단계이므로 실제 적용 여부와 세부 기준은 국회 심의와 법률 개정 결과를 다시 확인해야 합니다.
2. 1세대 1주택 장기공제는 보유보다 거주 중심으로
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%를 적용해 합계 최대 80%까지 공제하지만, 이 방식은 2027년까지만 유지될 예정입니다. 2028년에는 거주기간 연 6%와 보유기간 연 2%로 조정되고, 2029년부터는 보유공제가 사라지는 대신 거주기간에 대해서만 연 8%씩 최대 80%를 적용하는 구조로 바뀝니다. 공제금액에도 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원의 한도가 생기기 때문에 오랫동안 실거주했더라도 양도차익이 큰 초고가 주택은 세 부담이 늘어날 수 있습니다. 반면 양도가액 30억 원 이하 주택에서 10년 이상 거주한 1세대 1주택자는 양도세 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 확대돼 중산층 장기 실거주자에게는 완화 효과가 예상됩니다.
3. 종합부동산세는 공제 확대와 과세 강화가 동시에
거주용 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높아져 시가 약 20억 원 이하 주택은 종부세 과세 대상에서 제외될 것으로 예상됩니다. 반대로 비거주 1주택의 기본공제는 9억 원이 적용되고 다주택자는 거주주택 비중에 따라 공제액이 달라지는 방식으로 바뀌어, 투자용 주택의 비중이 높을수록 불리해질 수 있습니다. 주택분 공정시장가액비율도 현행 60%에서 2027년 70%로 인상되며, 3주택 이상 보유자 등은 2028년부터 80%가 적용될 예정이어서 공시가격이 같아도 과세표준이 커질 가능성이 있습니다. 종부세 세율 역시 단순 주택 수보다 보유한 주택의 전체 가액을 중심으로 적용하는 방향이어서 고가주택을 여러 채 보유한 경우 공제와 세율을 함께 계산해야 합니다.
4. 다주택자는 2027년과 2028년 매도 시기를 점검해야
정부는 다주택자가 보유주택을 정리할 수 있도록 조정대상지역 주택의 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화하기로 했지만, 중과제도 자체가 완전히 폐지되는 것은 아닙니다. 2029년부터는 중과세율이 다시 높아질 예정이고 장기보유에 따른 양도세 공제도 거주 중심으로 바뀌기 때문에 거주하지 않는 주택을 오랫동안 보유하는 전략의 세금상 이점은 줄어들 수 있습니다. 다만 세금만 보고 서둘러 매도하면 낮은 임대수익률이나 높은 수리비가 발생하는 주택은 정리할 수 있어도 입지가 좋은 주택을 불리한 가격에 처분할 가능성도 있습니다. 주택별 취득가액과 예상 양도차익, 임대수익, 대출잔액을 구분한 뒤 2027년·2028년·2029년 예상 세금을 각각 비교하는 방식이 필요합니다.
5. 2026년 최근 지표로 살펴본 향후 부동산 전망
한국부동산원의 2026년 6월 통계를 보면 전국 아파트 매매가격은 전월 대비 0.40%, 전세가격은 0.49% 상승했고 같은 달 아파트 매매거래량은 5만5,025호를 기록했습니다. 가격과 거래가 회복되는 흐름이 나타났지만 한국은행은 2026년 7월 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올렸으며, 2026년 6월 예금은행의 신규 대출금리도 연 4.31%로 전월보다 0.12%포인트 상승했습니다. 이를 종합하면 세제개편으로 다주택과 비거주 고가주택의 매물이 일부 늘어날 수 있지만 서울 핵심지역과 역세권·신축처럼 수요가 집중되는 주택은 가격이 크게 하락하기보다 매물별 차별화가 나타날 가능성이 있습니다. 반면 대출 비중이 높거나 입주물량이 많은 수도권 외곽과 지방은 금리 부담과 보유세 변화가 동시에 작용해 거래가 위축될 수 있다는 점을 살펴봐야 합니다.
6. 임대주택을 관리하며 느낀 현실적인 대응
임대주택의 월세와 대출이자, 수리비, 재산세를 함께 정리해 보면 집값이 상승했더라도 매달 남는 현금이 적은 주택은 장기 보유 부담이 생각보다 크게 느껴집니다. 예전에는 취득가격과 현재 시세를 중심으로 판단했다면 앞으로는 실제 거주 여부와 공시가격, 예상 양도차익, 매도 예정연도까지 주택별로 기록해야 세금 변화를 제대로 비교할 수 있을 것 같습니다. 특히 이번 개편안은 2027년부터 2029년까지 단계적으로 시행되는 내용이 많아 모든 주택을 한꺼번에 매도하기보다 수익성이 낮거나 세 부담 증가폭이 큰 주택부터 순서를 정하는 것이 현실적으로 보입니다. 최종 법률이 확정되기 전에는 성급하게 매매계약을 체결하지 말고, 확정된 시행 시기와 보유주택별 예상세액을 확인한 뒤 현금흐름과 세금을 함께 고려해 결정하는 것이 좋겠습니다.
